Qu’est ce que la loi ALUR va changer en matière d’urbanisme, voire de citoyenneté ?
Voici, outre une brève synthèse sur l’habitat participatif, les précisions de la ministre Cécile DUFLOT sur les enjeux d’aménagement du territoire de la Loi ALUR* (*Accès au Logement et Urbanisme Rénové), suivi d’un focus sur les débats en cours.
lire le projet sur le site ministériel

(Lire aussi sur ce site les débats en cours en janvier 2014
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[La ministre Cecile Duflot en Isere en compagnie -à gauche- du député F. Brottes à Crolles, et à droite -en Chartreuse- de MO Novelli et E. Giraud, vice présidentes du Conseil régional].

La ministre du Logement et de l’ Egalité des territoires aime le terrain : c’est à Villeurbanne, au pied du 1er habitat participatif du 21 eme siècle "Village Vertical", (j’y étais) qu’elle a expliqué ce que prévoyait l’article 22 du projet de loi ALUR comme avancée sur l’habitat participatif.
C’est en Isère à Crolles qu’elle défend, outre la construction durable, une "pause " dans l’empilement des normes durant deux ans afin de mettre de la cohérence.
C’est en isere encore, autour d’une bière locale bio dans un café tout en bois au rez de chaussée d’habitations sociales ( également en bois) qu’elle prend bonne note des réalisations très performantes avoisinant zéro consommation d’énergie , qu’elle se fait également confirmer les incohérences normatives, et qu’elle souligne et salue l’intérêt de la mixité d’ opérations mêlant habitat social et commerce (à Crolles), puis, 1000 mètres plus haut à St Bernard du Touvet en Chartreuse, dans un chalet mêlant restauration, tourisme d’affaire , loisir sportif et éducation à l’environnement qu’ elle échange autour du projet de loi ALUR.

I. ENJEUX DE LA LOI ALUR *

(*Accès au Logement et Urbanisme Rénové)

La loi Alur comporte un tel nombre de volets ( plus de 80 articles) qu’il n’est pas aisé de faire le point.
Accès au logement - notamment avec la GUL-, aménagement durable du territoire, construction neuve, réhabilitation, habitat public, logement privé, emploi et formation des acteurs, statut juridique de l’habitat participatif , coordination et simplification des normes -sur ce point, voir en bas de page- : le logement est à la croisée de multiples enjeux.

Focus sur deux enjeux de la Loi ALUR * : la citoyenneté participative et l’aménagement du territoire

1.J’ai déjà évoqué l’habitat coopératif sur ce site. (lire).
Cet habitat participatif existe dans le cadre des sociétés coopératives d’HLM mais, depuis la loi Chalandon de 1971,qui n’autorise que la propriété individuelle ou la copropriété classique, n’existe plus sous la forme de "coopératives d’habitants" .
Cette fois ci, on tient le bon bout. Deux statuts sont prévus, coopératives d’habitants et les sociétés d’autopromotion, ce qui combinerait à la fois les intérêts privés des usages et les intérêts collectifs des groupes d’habitants, et permettrait le fonctionnement hors du champ de la spéculation immobilière. voir].
Restent des enjeux tels que la valorisation de l’autoconstruction (type castors) et bien sûr les décrets d’application plus globalement.
J’ajouterai que l’habitat participatif a également souvent à mon sens un grand intéret urbanistique notamment parce qu’il redonne place à la nature en Ville. En ce sens, il peut être une alternative désirable à la maison individuelle en périurbain.

2.Aménager le territoire : peut on cesser d’opposer zones rurales et zones urbaines ? Garder des terres agricoles qui nous nourrissent -et malheureusement disparaissent à grande vitesse- et pourtant en même temps créer plus de logements accessibles à tous ?

Cette question complexe est la nôtre, écologistes, depuis des décennies, et la motivation n’a pas faibli. [ voir ici ou là ..

Interrogée, Cécile Duflot nous a répondu :

Les terres agricoles et naturelles, qui perdent tous les dix ans une surface équivalente à un département, ne doivent plus constituer une variable d’ajustement de l’urbanisation. Si tout le monde s’accorde aujourd’hui autour du constat , force est de constater que les résistances se font nombreuses lorsqu’il s’agit de modifier les règles, de sortir de la facilité de l’étalement urbain, de créer le cadre juridique d’une ville plus dense et moins consommatrice d’espaces.
La loi Alur, qui fait couler beaucoup d’encre, comprend 87 articles, donc bien d’autres sujets que l’encadrement des loyers et la GUL, et à l’occasion de son adoption en commission et de ce colloque, je voulais faire le point sur les parties qui concernent la transition écologique des territoires.

Dès l’adoption de la loi, plusieurs grandes mesures feront évoluer notre droit de l’urbanisme, afin de :

- Favoriser le reclassement en zones naturelles des anciennes zones à urbaniser

Le plan local d’urbanisme (PLU) d’une commune prévoit une définition du territoire en quatre grands types de zonage selon la destination retenue pour chaque espace : les zones urbaines (zones U) : déjà urbanisées et où les équipements publics ont une capacité suffisante pour desservir de nouvelles constructions ; les zones à urbaniser (zones AU) : destinées à être ouvertes à l’urbanisation, qui se subdivisent en zones dites 1AU, constructibles et proches de réseaux (voirie, eau, assainissement, électricité) et en zones 2AU qui, à l’inverse, ne sont pas encore constructibles et distantes de ces réseaux ; et enfin les zones agricoles (zones A) : à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles et zones naturelles (zones N) : à protéger en raison de la qualité des sites, de l’existence d’une exploitation forestière ou de leur caractère d’espace naturel.


On observe aujourd’hui dans les PLU un surdimensionnement des zones ouvertes à l’urbanisation, sans que cela corresponde à l’usage des terrains ni à la réalité des projets d’aménagement envisagés. Ainsi, bien souvent, sont classées 2AU des zones destinées à constituer une réserve foncière purement « théorique ». En outre, les zones 1AU sont trop souvent privilégiées pour l’accroissement d’une commune ou d’un quartier, au détriment d’une optimisation du tissu déjà urbanisé (zones U).

Afin de veiller au juste dimensionnement des ouvertures à l’urbanisation, le projet de loi prévoit
que les zones classées 2AU il y a plus de 9 ans et qui ne font l’objet d’aucun projet d’aménagement seront reclassées en zones naturelles. Si une collectivité prévoit de modifier son PLU pour faire passer une zone 2AU en zone 1AU, il faudra que ce soit sur la base d’une délibération motivée, démontrant que cette ouverture à l’urbanisation est rendue nécessaire par un tissu urbain (zones U) qui n’offre pas d’autres possibilités pour la construction.


- Lutter contre le mitage en protégeant les espaces agricoles et naturels
Les terres autrefois dévolues à l’agriculture sont aujourd’hui grignotées par des constructions implantées dans des zones rurales ou en périphérie des agglomérations. Ce mitage s’avère coûteux en termes d’équipements, de services publics et de réseaux. Il est en outre consommateur de terres cultivables et préjudiciable à la qualité des paysages. Pour lutter contre cette pratique, certains principes limitant la constructibilité seront renforcés.

Dans les communes non couvertes par un document d’urbanisme, la possibilité de recourir à une délibération motivée du conseil municipal sera supprimée, afin de limiter le nombre d’exceptions à la règle d’inconstructibilité. En revanche, les dérogations déjà prévues par le code de l’urbanisme seront maintenues (constructions nécessaires à l’exploitation agricole ou à des équipements collectifs, constructions incompatibles avec le voisinage des zones habitées…).

Pour les communes couvertes par un PLU, le projet de loi prévoit de rendre exceptionnelle la possibilité d’utiliser le « pastillage », qui permet de délimiter, en zone agricole et naturelle, des
secteurs de taille et de capacité limitées. Pour renforcer la maîtrise de l’urbanisation sur ces
territoires, ces « pastilles » seront désormais délimitées avec l’accord du préfet et après avis de
la commission départementale de la consommation des espaces agricoles.


- Lutter contre l’étalement urbain

Le projet de loi ALUR va permettre de doter l’ensemble des territoires, autant que nécessaire, d’établissements publics fonciers (EPF) d’État et/ou locaux afin de favoriser :
- l’égalité et la solidarité des territoires, par la mise à disposition d’une ingénierie performante et la mobilisation d’une ressource fiscale mutualisée et dédiée ;
- l’impartialité dans le traitement des territoires, l’intervention des EPF étant réalisée dans le cadre de leur programme pluriannuel, qui assure la cohérence entre les orientations stratégiques ministérielles, les politiques régionales et les spécificités des territoires.
La loi définira pour les EPF locaux des missions et objectifs similaires à ceux des EPF d’État, afin d’inscrire leur action au service de la production de logements, de la lutte contre l’étalement urbain et de la promotion du développement durable.
La présence de ces établissements permettra d’apporter à l’ensemble des collectivités les compétences et l’expertise technique et financière nécessaires à la mise en oeuvre d’une politique foncière efficace.


- Supprimer les Pos
Pour lutter contre l’étalement urbain et améliorer la meilleure prise en compte du volet environnemental dans les politiques locales d’aménagement et de planification, le projet de loi propose notamment de mettre fin aux plans d’occupation des sols (Pos) pour encourager les collectivités à se doter d’un plan local d’urbanisme (PLU).


Les Pos, n’ayant fait l’objet d’aucune évolution depuis de nombreuses années et n’étant pas en révision, font souvent obstacle à la mise en oeuvre de politiques nationales notamment en matière d’environnement ou de logement. Or, on trouve notamment des Pos dans des régions où les enjeux environnementaux et les tensions sur le marché du logement sont importants, en particulier l’Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur.
[

Le projet de loi précise aussi qu’en l’absence de transformation en PLU au 31 décembre 2014, le Pos devient caduc et le territoire qu’il couvre se voit appliquer le règlement national d’urbanisme (RNU).


- Maîtriser l’aménagement commercial
Le développement de surfaces commerciales, notamment en périphérie des villes, est très consommateur d’espaces qui pourraient être destinés à d’autres fonctions, notamment l’habitat. Plus de 3 millions de mètres carrés de surface de vente sont autorisés chaque année, alors que les friches commerciales se multiplient du fait de l’obsolescence des implantations.

Pour mettre un coup d’arrêt au développement de friches commerciales, le projet de loi crée, pour les porteurs de projets d’équipements commerciaux, une obligation d’organiser la remise en état du terrain ou de traiter une friche.

Pour limiter la consommation d’espaces et l’imperméabilisation des sols, la superficie des parcs de stationnement des équipements commerciaux sera limitée.

Depuis trois ans, les « drive », ces points de retrait permettant au client de venir retirer ses achats sans sortir de son automobile, connaissent une véritable explosion : entre janvier 2012 et février 2013, il s’est ouvert l’équivalent de 5 « drive » par jour, tandis que 87 ouvertures étaient annoncées rien que sur le mois de janvier 2013. Ce phénomène a entraîné l’implantation désordonnée d’entrepôts, loin de toute considération d’aménagement du territoire ou de développement durable.

Afin de proscrire le mitage du territoire, le projet de loi va soumettre à autorisation d’exploitation commerciale la localisation de ces « drive » afin qu’ils soient implantés au sein des zones urbanisées, dans les zones commerciales existantes, à proximité des lieux de vie et d’activités habituellement fréquentés par les consommateurs. A également été adopté en commission des dispositions qui visent à "accrocher" l’urbanisme commercial (dont une reforme est prévue dans le cadre de la loi commerce) au code de l’urbanisme et non plus au seul code du commerce.

Enfin , il est à noter que la Ministre compte essayer de simplifier le maquis des normes de construction. Un chantier de deux ans .

voir lire
ou en bas de page

II. Les débats en cours

A. Les "gestionnaires de bien" , La FNAIM ont-semblent -il obtenu des avancées. Lors d’une conférence de presse, le projet de loi ALUR a été recadré.

 
Conformément aux attentes de la FNAIM, le projet de loi ALUR a fait l’objet d’évolutions
importantes avant sa présentation en seconde lecture, ce mardi 17 décembre,
devant la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale.
 
Les modifications apportées dans la nouvelle mouture du texte ont été présentées
lors d’une conférence de presse, tenue le 16 décembre 2013, par Cécile Duflot,
ministre du Logement et de l’Egalité des Territoires.
 
Plusieurs points ont évolué dans le sens préconisé par la profession,
principalement sur le volet « professions immobilières »,
sur les honoraires de location, sur le compte unique des petites copropriétés
et sur la garantie universelle des loyers (GUL).
 
- Un Conseil national composé majoritairement de professionnels
- Des honoraires de location en partie partagés
- Un aménagement du compte séparé pour les petites copropriétés
- La Garantie Universelle des Loyers n’est plus obligatoire
 
Les dispositions énoncées peuvent encore évoluer au cours des débats parlementaires.
L’examen du projet de loi en deuxième lecture par les députés est prévu les 14 et 15 janvier 2014.
Le texte sera débattu au Sénat fin janvier.
 
2. Les amendements défendus par les écologistes, notamment Michèle Bonneton, Députée EELV et Denis Baupin concerne l’énergie (30% moins cher que le prix du marché encadré -zones tendues- pour les passoires énergétiques), la facilitation des décisions de copropriétés, l’habitat participatif (valorisation de l’autoconstruction...) le droit des résidents semi- permanents en Habitation légère et de loisir (campings...)

III. Rappel de quelques décisions antérieures en matière d’habitat

-Les communes urbaines devront réaliser 25 % de logements sociaux au lieu de 20, et les pénalités seront multipliées par 5.
-Taxe sur les vacants : les résidences principales vacantes paieront l’équivalent de la taxe d’habitation.

- mise à disposition à tarif avantageux de terrains de l’Etat pour la construction de logement d’utilité publique.